Cuando no existe un acuerdo para el pago de la renta entre el propietario y el ocupante, una demanda de desalojo es la acción legal que el propietario (o quien la posea legalmente) debe interponer para recuperar la posesión de la propiedad de un ocupante no deseado. Si bien los desahucios son muy similares a las desahucios, se interponen si el ocupante no deseado puede alegar su título, interés o derecho legal o equitativo sobre la propiedad. En cambio, las acciones de desahucio no implican que el ocupante alegue un derecho de propiedad sobre la propiedad.
A diferencia de las retenciones ilícitas, los desalojos no son procedimientos sumarios, por lo que el ocupante no deseado tiene 20 días para responder a la denuncia.Los desahucios son comúnmente interpuestos por el propietario que adquirió una vivienda en una venta de ejecución hipotecaria contra el anterior propietario que se niega a desalojarla. A continuación, se muestra un ejemplo de cómo se puede utilizar un desahucio como procedimiento legal.
Henry y Emily son hermanos que viven juntos en una casa propiedad de Henry. Henry permitió que Emily se mudara con sus hijos tras el divorcio. Ahora, Henry quiere que Emily se vaya porque tuvieron una fuerte discusión. Emily afirma tener derecho a la posesión de la propiedad según un acuerdo que hizo con Henry para comprarla. Dado que no existe una relación de arrendador-inquilino entre los hermanos, y Emily reclama un derecho sobre la vivienda, una demanda por retención ilícita probablemente fracasaría en los tribunales. Esto deja a Henry con la opción de presentar una demanda de desalojo para expulsar a Emily de la vivienda.
¿Cuáles son tus derechos?
El demandante es la persona o parte que presenta la demanda de desalojo ante el tribunal para expulsar a otra persona de la propiedad.
Usted tiene derecho a ser representado por un abogado;
Tiene derecho a solicitar al tribunal que dicte una Sentencia Final Rebelde y Definitiva sobre Posesión, si el Demandado no presenta una respuesta a su demanda a tiempo.
Tiene derecho a recuperar la posesión de la propiedad, los daños y quizás incluso los costos del demandado si gana la demanda.
El demandado es la persona contra la que se ha interpuesto una demanda. En este caso, el demandado es la persona que está siendo expulsada de la propiedad.
Usted tiene derecho a ser representado por un abogado.
Tiene derecho a solicitarle al tribunal tiempo adicional para presentar su respuesta.
Tiene derecho a solicitarle al tribunal tiempo adicional para retirar su propiedad personal si pierde la demanda.
Es posible que pueda recuperar los costos del demandante si gana la demanda.
¿Qué es lo que hay que hacer?
Si presenta una demanda de desalojo, usted es el demandante.
La demanda deberá interponerse en corte de circuito, en el condado donde se encuentra la propiedad.
Debe adjuntar a la demanda un comprobante de propiedad, como una escritura de compraventa. Debe indicar cómo adquirió la propiedad, lo que también se conoce como "cadena de títulos de propiedad".
Debe demostrar que tiene un derecho superior a la propiedad que el demandado.
Debe pagar la tarifa de presentación, la citación y el servicio del proceso, a menos que sea Determinado como indigente por la oficina del secretario.
Debe utilizar al sheriff o un notificador de procesos certificado para notificar al demandado la citación y la demanda.
Si ha recibido una citación y demanda de desalojo, usted es el demandado. Generalmente, el alguacil o un notificador certificado le entregarán personalmente la citación y demanda. Esto se denomina "notificación judicial".
Debe escribir y presentar una respuesta ante el tribunal. en un plazo de 20 días de recibir la Citación y la Demanda. Si no presenta su Contestación ante el tribunal a tiempo, el Demandante podría ganar automáticamente la acción de Desalojo.
En su Respuesta, debe admitir o negar cada alegación de la Demanda y plantear cualquier defensa que pueda tener.
A continuación se muestra una lista de defensas comunes que pueden aplicarse a su situación.
El demandante carece de legitimación activa. Esto significa que el demandante no tiene derecho a presentar la demanda ante el tribunal. Esta defensa se utiliza comúnmente si el demandante no es el propietario real de la propiedad o no tiene derecho a poseerla.
Existe una relación propietario-inquilino. Esto significa que usted y el demandante tienen un acuerdo para pagar el alquiler.
Enriquecimiento injusto. Esto significa que usted ha realizado reparaciones sustanciales a la propiedad, pero el propietario se niega a reembolsarle esos gastos.
Título legal. Esto significa que tienes la escritura de la propiedad.
Interés equitativoEsto significa que ha realizado mejoras sustanciales en el valor de la propiedad, ha contribuido al precio de compra de la propiedad o ha realizado pagos de la hipoteca.
Puede adjuntar documentación de respaldo a su respuesta, como recibos, cheques cancelados por materiales y/o mano de obra, pago de impuestos y otros gastos que haya pagado para mejorar o reparar la propiedad.
¿Qué considerar antes de actuar?
Antes de presentar una demanda, dígale al ocupante no deseado que ya no tiene permiso para vivir en la casa. No es necesario notificarlo por escrito, pero es muy recomendable.
No realice reparaciones importantes en la propiedad de otra persona a menos que tenga un acuerdo escrito con el dueño de la propiedad o con la persona que se encuentre en posesión legal de la misma. Además, asegúrese de que la persona que se encuentre en posesión legal de la propiedad tenga derecho a celebrar este tipo de acuerdo en nombre del dueño de la propiedad.
Conserve los recibos y cheques cancelados de cualquier material y/o mano de obra que haya pagado por reparaciones o mejoras.
Si solicita un préstamo para el precio de compra de la propiedad o realiza pagos de la hipoteca, conserve todos los documentos del préstamo y los comprobantes de los pagos de la hipoteca.