Propietarios en ejecución hipotecaria

Como inquilino, no tiene que depender únicamente de la información que le brinde el propietario sobre la ejecución hipotecaria.

Tiene derecho a recibir copias de todas las órdenes judiciales y documentos relacionados con el caso de su arrendador.

Una vez que presente un “Aviso de arrendamiento para informarle al tribunal que actualmente vive en la propiedad, se le enviarán copias de todos los documentos relevantes durante el proceso de ejecución hipotecaria. Debe hacer esto incluso si confía en su arrendador o si afirma que le ha informado al tribunal sobre su arrendamiento.

Asegúrese de leer todos los avisos o documentos que recibió del tribunal.

En el caso de una ejecución hipotecaria por parte del propietario, los inquilinos de Florida están protegidos contra el desalojo inmediato por las leyes federales y estatales.

Los inquilinos tienen derecho a recibir un aviso de al menos 90 días para desocupar la vivienda según la Ley federal de protección de inquilinos en ejecuciones hipotecarias (PTFA). Esto significa que si se embarga la propiedad de su arrendador, los nuevos propietarios deben notificarle que puede continuar viviendo allí. por el resto de su contrato de arrendamiento o 90 días, lo que sea mayor. Hay algunas excepciones a esta regla:

• Si el comprador de la propiedad tiene la intención de vivir allí como su residencia principal, puede rescindir su contrato de arrendamiento anticipadamente. Aún deben avisarle con un mínimo de 90 días de antelación para desalojar la vivienda. Esta excepción no se aplica a viviendas subsidiadas por el gobierno (como viviendas de la Sección 8) y no anula ninguna ley local que proteja los derechos de arrendamiento de los inquilinos.
• Si usted es el cónyuge, hijo o padre del propietario al que se le ha ejecutado la hipoteca, estas protecciones no se aplican a usted.
• Estas protecciones no se aplican si el contrato de arrendamiento no fue una “transacción en condiciones de plena competencia”, lo que significa que el propietario y el inquilino tenían un interés compartido en el resultado y trabajaron juntos para lograr ese objetivo. (Esto se aplica más comúnmente a situaciones en las que el propietario y el inquilino son miembros de la familia o están conectados a través de negocios o empleo).
• Si su alquiler es sustancialmente menor que el valor justo de mercado, estas protecciones no se aplican a usted.
• Estadísticas de Florida. § 83.561 ha sido derogado por Florida HB 6033 y lo que eso significa es que bajo la Ley de Florida los inquilinos tendrán las mismas protecciones que bajo la Ley federal de Protección a Inquilinos en Ejecuciones Hipotecarias (PTFA), que da derecho a los inquilinos a un aviso de 90 días para desalojar y un nuevo propietario está obligado a proporcionar un aviso.
• Por la presente se le notifica que su contrato de alquiler finaliza en la fecha de entrega de este aviso, que su ocupación finaliza 90 días después de la fecha de entrega de este aviso y que exijo posesión de las instalaciones el (fecha). Si no abandona las instalaciones para esa fecha, le pediré al tribunal una orden que me permita sacarlo a usted y sus pertenencias de las instalaciones. Usted está obligado a pagar el alquiler durante el período de 90 días por cualquier monto que pueda acumularse durante ese período. Su alquiler debe entregarse a (nombre y dirección del propietario).

El requisito de notificación de 90 días no se aplica si:

• Si usted es el cónyuge, hijo o padre del propietario al que se le ha ejecutado la ejecución hipotecaria;
• Si el contrato de arrendamiento no fue una “transacción en condiciones de igualdad”, lo que significa que el propietario y el inquilino tenían un interés compartido en el resultado y trabajaron juntos para lograr ese objetivo (esto se aplica más comúnmente a situaciones en las que el propietario y el inquilino son miembros de la familia o están conectados a través de negocio o empleo.); o
• Si su alquiler es sustancialmente menor que el valor justo de mercado.

Si no se va antes de la fecha indicada en el aviso, los nuevos propietarios pueden presentar una “Moción de auto de posesión”. Un alguacil le entregará un aviso de 24 horas para que abandone la propiedad de alquiler, después de lo cual el propietario podrá cambiar las cerraduras y disponer de su propiedad. 

Usted NO pierde los derechos otorgados a todos los inquilinos, como los servicios públicos ininterrumpidos o el acceso a su casa, durante el proceso de ejecución hipotecaria del propietario o durante el período de 90 días para desalojar.

Para obtener más información sobre sus derechos y protecciones como inquilino, lea Página de derechos y desalojos del inquilino de CLS.

Al comienzo de una demanda de ejecución hipotecaria, un alguacil o notificador entregará (o “entregará”) los documentos de ejecución hipotecaria. Como persona que vive en la residencia, es posible que le entreguen los documentos de ejecución hipotecaria y también puede ser una de las partes designadas en la demanda. Los documentos incluirán una citación indicándole que presente una respuesta ante el tribunal.

Para notificar al tribunal que usted vive en la propiedad y desea permanecer informado durante el proceso de ejecución hipotecaria, deberá presentar un “Aviso de arrendamiento” ante el Secretario de los tribunales del condado donde se lleva a cabo la ejecución hipotecaria. Su aviso de arrendamiento por escrito debe incluir:

• Su nombre, dirección e información de contacto;
• El monto de su alquiler mensual;
• Cuando expire su contrato de arrendamiento;
• Si usted es el cónyuge, hijo o padre del propietario al que se le ha ejecutado la ejecución hipotecaria;
• Si su contrato de arrendamiento fue una transacción en condiciones de plena competencia o no;
• Si el pago de su alquiler es sustancialmente menor que el valor justo de mercado; y 
• Si tiene vivienda subsidiada por el gobierno (como un vale de la Sección 8).

Legal Services of Greater Miami, Inc. tiene un buen ejemplo de cómo debería verse este aviso en su folleto “Qué hacer cuando su arrendador está en ejecución hipotecaria”. Si bien el encabezado y el tribunal de circuito son específicos del área de Miami-Dade, su formulario de muestra muestra qué información querrá incluir. Puedes encontrar el folleto aquí: https://docs.wixstatic.com/ugd/e55b8c_152dd029f1da4088a387a589165300e0.pdf

Si bien el Aviso de arrendamiento le dará derecho a recibir copias de documentos u órdenes judiciales, es mejor mantenerse actualizado sobre lo que está sucediendo verificando el estado de la ejecución hipotecaria en línea. Puede obtener actualizaciones de estado visitando el sitio web del Secretario de los tribunales que tiene jurisdicción sobre el caso. 

A continuación se muestran algunos términos que debe tener en cuenta al consultar las actualizaciones de estado:

• Juicio Final — Su arrendador ha perdido su caso de ejecución hipotecaria; generalmente se incluirá una fecha de venta en la sentencia final.

• Fecha de venta — Cuándo el tribunal subastará el inmueble. Esta fecha está sujeta a cambios.

• Certificado de título — La propiedad se ha vendido oficialmente a nuevos propietarios.

La posible ejecución hipotecaria de su arrendador no afecta su propia responsabilidad de pagar el alquiler a tiempo.

Debe continuar pagando el alquiler a su arrendador actual y cumplir con los términos de su contrato de arrendamiento mientras la demanda esté en curso.

No le pague a su antiguo arrendador una vez que finalice la ejecución hipotecaria y se haya vendido la casa. Continúe ahorrando su dinero hasta que se haya puesto en contacto con el nuevo propietario; los pagos del alquiler por el tiempo que permanezca en la casa ahora irán a parar a ellos. Solicite siempre una prueba de propiedad antes de realizar cualquier pago.

En algunos casos, como edificios de apartamentos multifamiliares o complejos de viviendas, el prestamista hipotecario tendrá una cláusula en su contrato que le permitirá cobrar el alquiler directamente a los inquilinos si el propietario deja de realizar los pagos de la hipoteca. En estas situaciones, un juez nombrará un “administrador” para realizar los cobros. No todos los casos de ejecución hipotecaria involucrarán a un síndico, así que asegúrese de verificar que se haya emitido una orden judicial antes de realizar cualquier pago a cualquier persona que afirme ser un receptor.

Si no paga el alquiler a tiempo a la parte correspondiente, esta puede presentar una “Moción de auto de posesión”. Un alguacil le entregará un aviso de 24 horas para que abandone la propiedad de alquiler, después de lo cual el propietario podrá cambiar las cerraduras y disponer de su propiedad. 

Una vez vendida la propiedad, el nuevo propietario puede estar interesado en mantenerle como inquilino en términos similares a los que tenía con su antiguo propietario.

No tiene ninguna obligación de firmar un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo propietario. Sólo hazlo si tiene sentido piensa.

Firme un contrato de arrendamiento con el propietario únicamente después de que le haya mostrado prueba de propiedad de la propiedad, como el Certificado de título.

El nuevo propietario podría ofrecerle dinero para mudarse antes de que finalice su contrato de arrendamiento, o el período de 90 días para desalojar. Esto comúnmente se llama "efectivo por llaves".

No debe sentirse presionado a aceptar un acuerdo de “efectivo por llaves” y solo debe firmar uno si comprende y está de acuerdo con cada parte del mismo.

Asegúrese de que todos los acuerdos estén por escrito y guarde copias para sus propios registros.

Si le han entregado documentos de ejecución hipotecaria o un aviso de desalojo y necesita asesoramiento legal, contacto CLS.