Cuando los propietarios de viviendas tienen dificultades para realizar los pagos de sus hipotecas, existen opciones que pueden considerar. Afortunadamente, la mayoría de los préstamos hipotecarios (tres de cada cinco) otorgados en los Estados Unidos están patrocinados o asegurados por el gobierno y, como resultado, las reglas que rigen el trato que recibirán los propietarios de viviendas con estas hipotecas después de desastres o contratiempos son más o menos uniformes.
Freddie Mac y Fannie Mae, los garantes de la mayoría de los préstamos hipotecarios, brindan algunas protecciones después de los desastres declarados: ambos autorizan a sus proveedores de servicios a permitir una suspensión de 90 días de los procedimientos de ejecución hipotecaria inmediatamente después de un desastre. Este período inicial de 90 días puede extenderse, dependiendo de las circunstancias y los efectos de la situación, los proveedores de servicios tienen instrucciones de trabajar en estrecha colaboración con los propietarios de viviendas para desarrollar planes de solución o de alivio para remediar la morosidad. Desafortunadamente, no existe un derecho absoluto a una indulgencia. Sin embargo, por lo general, al propietario de una vivienda se le ofrecerá un plan de indulgencia que reduzca o suspenda temporalmente el pago hipotecario mensual durante al menos 90 días.
El tercio restante de los préstamos hipotecarios otorgados en los Estados Unidos no son otorgados por estas entidades relacionadas con el gobierno. El alivio de la ejecución hipotecaria después de la falta de pago resultante de un desastre para los propietarios de viviendas con estas hipotecas quedará a discreción de los propietarios y los administradores de estas hipotecas, sujeto a las reglas para modificaciones de hipotecas emitidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
Si el desastre hace que le resulte imposible realizar los pagos mensuales de su vivienda, es posible que desee solicitarle a su administrador una prórroga de la hipoteca. Una prórroga “le permite dejar de realizar los pagos durante un período acordado”, afirma Lisa Tibbitts, directora de relaciones públicas de Freddie Mac. Sin embargo, recuerde que la prórroga no es un perdón, por lo que eventualmente tendrá que recuperar los pagos atrasados. Por lo tanto, es posible que solo desee considerar esta opción si sus ingresos, empleo o gastos se han visto afectados temporalmente por el desastre.
En un acuerdo de indulgencia, usted puede realizar pagos parciales o dejar de realizar pagos durante un tiempo específico. Por lo general, una indulgencia dura hasta seis meses y puede extenderse hasta otros seis meses. Los intereses se siguen acumulando durante el tiempo en que no realiza los pagos mensuales completos. Pero en virtud de un acuerdo de indulgencia, el prestamista no le cobrará cargos por pagos atrasados ni lo informará a las agencias de crédito. El prestamista querrá que se ponga al día con los pagos atrasados una vez que finalice el período de indulgencia. Eso puede implicar pagar más cada mes durante algunos años, modificar el préstamo o llegar a algún otro acuerdo negociado.
¿Cuáles son tus derechos?
- Durante el plazo de una moratoria, su préstamo no podrá ser sometido a ejecución hipotecaria.
- No incurrirá en cargos por pagos atrasados.
- No tendrás morosidades reportadas a las agencias de crédito.
- La ejecución hipotecaria y otros procedimientos legales podrán suspenderse hasta por 90 días.
- Su prestamista evaluará si hay alguna asistencia de mitigación de pérdidas disponible para ayudarlo a conservar su vivienda.
- Su prestamista puede ingresar en un plan de indulgencia o ejecutar una modificación del préstamo o un reclamo parcial, si estas acciones ayudarán a conservar y pagar su vivienda.
- Si no es posible salvar su casa, los prestamistas tienen cierta flexibilidad para utilizar el programa de ventas previas a la ejecución hipotecaria o pueden ofrecer aceptar una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria.
Cuando se trata de dificultades hipotecarias, la mayoría de los temas cubren lo que el prestamista “puede” ofrecer o lo que usted, como prestatario, “puede” solicitar de su prestamista. El tema de las dificultades hipotecarias rara vez se define de acuerdo con sus “derechos”, ya que los programas que dictan muchas de las opciones que se vuelven disponibles en situaciones de recuperación de desastres son de naturaleza temporal. Por ejemplo, Fannie Mae y Freddie Mac tienen programas para ayudar a los prestatarios afectados por desastres. Si un desastre declarado afecta su capacidad para pagar su hipoteca, y su préstamo es propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac, puede ser elegible para retrasar los pagos mensuales de su hipoteca por un período.
Si tiene problemas para ponerse al día al final de este período de alivio temporal, puede haber asistencia adicional disponible. Puede trabajar con su administrador de préstamos para reanudar los pagos de la hipoteca que sean similares a los que pagaba antes del desastre natural. O si necesita asistencia adicional, puede trabajar con su administrador de préstamos en otras opciones de prevención de ejecución hipotecaria para conservar su vivienda.
Dependiendo de quién sea su prestamista, por ejemplo, patrocinado o asegurado por el gobierno o un prestamista privado no relacionado con el gobierno, usted puede tener derecho a lo siguiente, si se vio afectado por un desastre natural:
¿Qué es lo que hay que hacer?
- Presentar un reclamo ante FEMA para recibir asistencia;
- Presentar una reclamación ante la compañía de seguros;
- Comuníquese con su administrador hipotecario para analizar sus dificultades hipotecarias y trabajar con él para desarrollar un plan y determinar las opciones de asistencia para su situación de dificultad.
- Infórmele al prestamista o al administrador de préstamos que se vio afectado por un desastre natural. Infórmeles si su condado ha sido declarado zona de desastre natural estatal o federal.
- Solicite una “indulgencia”. Al conceder una indulgencia, el administrador del préstamo puede aplazar los pagos de la hipoteca, eximirle de los cargos por pagos atrasados y no informarle a las agencias de crédito. No tiene derecho legal a una indulgencia de pago; debe solicitarla. No es automática y el prestamista no tiene que aprobarla.
- Solicitar que se reviertan los cargos por pagos atrasados.
- Asegúrese de comprender qué incluirá la indulgencia. Obtenga todas las promesas que le haga el prestamista por escrito.
- Pregúntele al prestamista o administrador del préstamo:
- ¿Cuántos meses pospondrás los pagos?
- ¿El prestamista o administrador del préstamo impondrá algún cargo por el aplazamiento del pago?
- ¿Cuándo vencerán los pagos diferidos?
- ¿Los pagos atrasados se reembolsarán a lo largo de un largo período de tiempo, en lugar de hacerlo todos de una vez?
- ¿El prestamista dejará de emitir informes de crédito negativos por los pagos diferidos?
- Modificación de préstamo
- Suspensión temporal o reducción de pagos
- Condonación de pagos atrasados, y/o
- Suspender el reporte de morosidad a las agencias de crédito.
El prestamista puede solicitar la ejecución hipotecaria de su vivienda. Recibirá una notificación de ejecución hipotecaria por escrito. La falta de pago también puede informarse a las agencias de crédito, lo que puede afectar gravemente su capacidad para reconstruir su vida. Incluso si tenía seguro, si el monto que paga la compañía de seguros es menor que lo que debe por su hipoteca, usted sigue siendo responsable de pagar la diferencia. Puede resultarle útil ponerse en contacto con un asesor legal para determinar las opciones legales disponibles. Por ejemplo, Podría presentar una quiebra según el Capítulo 13.
Es una buena idea ponerse en contacto con su compañía hipotecaria y preguntarle qué debe hacer. Si su hipoteca está asegurada por la FHA o sujeta a una regulación federal similar, es posible que tenga derecho a pagos reducidos o suspendidos y su prestamista está obligado a informarle al respecto. Si sus pagos hipotecarios mensuales incluyen un monto para el seguro y los impuestos, es posible que desee preguntar a su compañía hipotecaria si el pago de las primas de seguro y los impuestos también se aplazará y cómo prevén que se manejarán estos pagos después del período de aplazamiento.
Sí, debe pagar su hipoteca incluso mientras espera el pago de su reclamo.
Usted es responsable de pagar su hipoteca mientras su reclamo de seguro esté pendiente, a menos que haya recibido una indulgencia (ver arriba). Su póliza de propietario puede cubrir los gastos de manutención mientras su casa esté inhabitable y en reparación. Si su reclamo fue aprobado y las reparaciones están en curso, aún debe pagar su hipoteca como de costumbre.
El prestamista puede solicitar la ejecución hipotecaria de su vivienda. Usted recibirá una notificación de ejecución hipotecaria por escrito. La falta de pago también puede ser reportada a agencias de crédito, lo que afectará seriamente su capacidad para reconstruir su vida. Si la aseguradora determina que su vivienda es una pérdida total y la liquidación del seguro es menor que lo que usted debe en su hipoteca, usted sigue siendo responsable de pagar la diferencia.
No. No existe ninguna ley que obligue a un prestamista hipotecario a ofrecerle una consideración especial por pagos atrasados o no realizados, incluso si está atravesando dificultades financieras después de un desastre natural. Los prestamistas hacen concesiones según cada caso. Si no puede realizar su pago, comuníquese con su prestamista o administrador de préstamos lo antes posible para analizar su situación y ver si puede llegar a un acuerdo temporal sobre sus pagos hasta que mejore su situación financiera.
Comience siempre por ponerse en contacto con su prestamista. Los prestamistas y proveedores de servicios hipotecarios pueden ofrecer alivio de la ejecución hipotecaria al ofrecer opciones flexibles de mitigación de pérdidas a los prestatarios después de un desastre. Las posibles opciones de alivio incluyen:
Comuníquese con su proveedor hipotecario lo antes posible. También puede comunicarse con la línea directa de HOPE al (888) 995-ESPERANZA (4673) Para otras opciones de asistencia confidencial GRATUITA. Si tiene una hipoteca asegurada por el gobierno (Fannie Mae/Freddie Mac), puede ser elegible para recibir asistencia por hasta 12 meses para evitar cargos por pagos atrasados, morosidades reportadas a las agencias de crédito o tener que ponerse al día con los pagos de inmediato.
Para saber si Fannie Mae es dueña de su préstamo, llame (800) 2FANNIE (232-6643) o ir a: www.KnowYourOptions.com/loanlookup;
Para saber si Freddie Mac es el propietario de su préstamo, llame al (800) 373-3343 Opción #2 o ir a: www.FreddieMac.com/mihipoteca
Es posible que pueda deducir parte de su pérdida en su declaración de impuestos federales sobre la renta. Normalmente, solo las pérdidas importantes dan lugar a ahorros fiscales. Consulte la página web del IRS en www.irs.gov o llame a su oficina local del IRS.
¿Qué considerar antes de actuar?
- No se apresure a vender su propiedad porque se encuentra desesperado económicamente. En lugar de eso, es posible que desee considerar la posibilidad de obtener ayuda financiera de fuentes que aún no conoce.
- No se deje engañar por estafadores que le prometen salvar su propiedad de una ejecución hipotecaria a cambio de un pago o si usted les cede su propiedad "temporalmente".
- No pida dinero prestado, especialmente a contratistas, para apresurarse a hacer reparaciones en su hogar. En lugar de eso, puede que le convenga trabajar con su compañía de seguros para obtener un presupuesto preciso y el pago de su reclamación.
- No se apresure a declararse en quiebra. La quiebra puede dañar su crédito durante años. En lugar de eso, puede buscar ayuda crediticia en su servicio local de asesoría crediticia para consumidores sin fines de lucro para que lo ayuden a desarrollar un plan.