Proveedores de vivienda y leyes de vivienda justa

Usted tiene muchos derechos y capacidades como proveedor de vivienda según la ley federal y estatal, pero siempre debe llevar a cabo sus prácticas comerciales libres de discriminación.

La discriminación, según la definición de la Ley de Vivienda Justa, es un trato desigual o diferente debido a la raza, origen nacional, color, religión, sexo/género, discapacidad o estado familiar. 

Como proveedor de vivienda, usted puede: No ¿alguna de las lo siguiente debido a raza, color, religión, sexo o género (incluida la orientación sexual y la identidad de género), discapacidad, estado familiar u origen nacional:

• Negarse a vender o alquilar viviendas;
• Negarse a negociar por vivienda;
• Decir que la vivienda no está disponible cuando sí lo está;
• Cobrar más por la misma vivienda o servicio;
• Establecer términos, condiciones o privilegios diferentes para las transacciones de venta, alquiler, préstamo o seguro de viviendas;
• Negarse a realizar modificaciones o adaptaciones razonables para permitir que una persona discapacitada utilice una vivienda;
• Publicitar de una manera que muestre cualquier limitación o preferencia por una clase protegida sobre otra;
• Dirigir o dirigir a posibles inquilinos o compradores a determinados vecindarios;
• Amenazar o interferir con cualquier persona en el ejercicio o disfrute de un derecho a una vivienda justa; o
• No diseñar ni construir viviendas de manera accesible.

Si alguien solicita una adaptación o modificación razonable, presenta una queja por discriminación en la vivienda (a usted, a otro proveedor de vivienda o al gobierno) o participa en una investigación por discriminación en la vivienda de cualquier manera, es ilegal que usted tome cualquier medida de represalia. 

No puede utilizar su condición de proveedor de vivienda para imponer castigos por su participación, ni tampoco puede acosarlos de ninguna manera.

Dirigir es dirigir a posibles inquilinos o compradores hacia ciertos barrios. Veamos un ejemplo.

John, un hombre asiático, se reúne con un agente inmobiliario para hablar sobre la compra de una casa para su familia. Cuando John menciona el vecindario que le interesa, el agente le pregunta si está seguro de que su familia se sentirá cómoda allí. El agente le dice a John que tiene una propiedad maravillosa en venta en otro vecindario donde hay más “gente como ellos”. Cuando el agente lleva a John a ver la casa, John se da cuenta de que los residentes del vecindario parecen ser en su mayoría asiáticos. John presenta una queja ante el HUD porque dirigir a alguien a un vecindario determinado debido a su raza es una forma de discriminación racial.

Veamos un ejemplo de acoso ilegal.

Jane tiene un vale de elección de vivienda (Sección 8), pero un mes se retrasa en el pago de su parte del alquiler. Cuando Jane le pregunta a su casero si le dará unos días más, el casero le dice que sí, pero sólo si ella sale con él. Jane, sintiendo que no tiene otra opción, acepta. Durante los días siguientes, el casero de Jane le envía mensajes de texto sexualmente explícitos a pesar de que Jane le dice que deje de hacerlo. El casero de Jane le dice que si no vuelve a salir con él, la va a desalojar y perderá su vale. Jane presenta una queja ante el HUD porque el acoso sexual es una forma de discriminación sexual.

Veamos un ejemplo de incumplimiento de los requisitos de accesibilidad.

John, una persona discapacitada que usa silla de ruedas, visita un condominio que espera comprar en un nuevo edificio de varios pisos. Cuando llega, descubre que no hay espacios de estacionamiento accesibles en el estacionamiento del edificio. Cuando John intenta ingresar a la unidad, su silla de ruedas apenas puede pasar por la puerta y se golpea los brazos al entrar. Dentro de la unidad, el termostato y los interruptores de luz están demasiado altos para que pueda alcanzarlos. El edificio tiene una sala de ejercicios, pero no puede mirarla porque la única forma de llegar a la sala de ejercicios es subiendo escaleras. John presenta una queja ante el HUD porque no cumplir con los requisitos de accesibilidad es una forma de discriminación por discapacidad.

Veamos un ejemplo de no hacer un ajuste razonable.

Jane tiene una discapacidad del desarrollo que afecta su capacidad para administrar sus propias finanzas. Jane le dice al administrador del edificio que su madre le pagará el alquiler por este motivo y le pregunta si todos los avisos relacionados con el alquiler se pueden enviar a su madre. El administrador del edificio le dice a Jane que la empresa de administración tiene una política de enviar avisos solo a los residentes, sin excepciones. Varios meses después, Jane recibe un aviso de desalojo porque su madre no sabía que se había aumentado el alquiler de Jane. Jane presenta una queja ante el HUD porque negar una adaptación razonable es una forma de discriminación por discapacidad.

Veamos un ejemplo de discriminación por situación familiar.

John tiene tres hijos adolescentes. El edificio de John tiene un patio con mesas de picnic y un día los hijos de John deciden almorzar allí con algunos de sus amigos. Al día siguiente, John recibe un aviso de la asociación de propietarios que le informa que las normas del edificio establecen que el patio es solo para uso de adultos y que debe asegurarse de que sus hijos no violen las normas del edificio. John presenta una queja ante el HUD porque las normas del edificio que discriminan a los niños son una forma de discriminación por situación familiar.

Veamos un ejemplo de discriminación crediticia.

Jane y John están completando una solicitud de hipoteca en su banco local. Su agente de préstamos nota que Jane está visiblemente embarazada y le pregunta si se tomará licencia por maternidad. Cuando Jane responde que sí, el agente de préstamos le informa a la pareja que tienen que presentar la solicitud sin los ingresos de Jane o esperar hasta que ella regrese de la licencia. "Lo siento", dice el agente de préstamos, "pero he visto a demasiadas mujeres cambiar de opinión sobre volver a trabajar". Jane y John presentan una queja ante el HUD porque la política del banco discrimina en función del sexo y el estado familiar.

Veamos un ejemplo de condiciones discriminatorias.

John se mudó recientemente a los Estados Unidos desde México. Un día, John ve que hay una nueva inquilina en el apartamento de al lado del suyo, así que la recibe en el edificio. El vecino de John comenta lo agradables que parecen todos en el edificio, especialmente la administradora del edificio, que se ofreció a renunciar a su depósito de seguridad porque parece una buena persona. John se sorprende porque la administradora del edificio se enojó con él y dijo que el acento de John lo hacía difícil de entender. John pregunta más tarde y descubre que la administradora del edificio ha renunciado a las tarifas y depósitos para otros inquilinos que le agradan, pero no para él ni para otras personas de México. John presenta una queja ante el HUD porque proporcionar términos y condiciones diferentes a los inquilinos debido al origen nacional es una discriminación ilegal.

Puede ser útil consultar la Ley de Equidad en la Vivienda y sus protecciones desde el punto de vista de los inquilinos y compradores.

Por favor lea nuestro tema Leyes contra la discriminación y la vivienda justa, que describe los derechos otorgados por la Ley de Equidad en la Vivienda y el proceso de quejas para personas que sufren discriminación.

La publicidad de su alquiler o venta debe realizarse de conformidad con la Ley de Equidad en la Vivienda, independientemente de cuán grande o pequeña sea la propiedad que esté ofreciendo, cuántas unidades tenga para alquilar y si su anuncio está impreso o en línea.

Tanto la Ley de Vivienda Justa federal como la estatal establecen que es ilegal “hacer, imprimir o publicar, o hacer que se haga, imprima o publique, cualquier aviso, declaración o anuncio con respecto a la venta o alquiler de una vivienda que indique cualquier preferencia, limitación o discriminación basada en raza, color, origen nacional, sexo, discapacidad, estado familiar o religión o una intención de hacer tal preferencia, limitación o discriminación”.

La postura de HUD sobre lo que constituye y no constituye publicidad discriminatoria se ha delineado en el Memorándum sobre orientación sobre anuncios en virtud del artículo 804(c) de la Ley de Equidad en la Vivienda y Directrices publicitarias de la Ley de Equidad en la Vivienda del HUD (anteriormente parte del Código de Regulación Federal, 24 CFR parte 109). 

Si bien es obvio que hay lenguaje prohibido, como insultos raciales o términos que se sabe que se consideran ofensivos, tanto el memorando como las pautas publicitarias brindan un contexto adicional. Deben leerse en su totalidad, pero a continuación se presentan algunos ejemplos de lenguaje que podría afectarlo negativamente durante una investigación de reclamo por discriminación del HUD:

• Raza, color u origen nacional: Cualquier lenguaje que muestre una preferencia racial directa violará la Ley de Vivienda Justa. Se prohíben frases como “casa de familia blanca”, “no irlandeses”, etc. También se prohíben las frases que describan un vecindario o los vecinos de una propiedad de manera similar. También se deben evitar las preferencias raciales. 

• Religión: Se pueden utilizar palabras y símbolos religiosos en el contexto adecuado, pero no se pueden utilizar para mostrar una preferencia o discriminar. Por este motivo, frases como “hogar cristiano” o “no se admiten judíos” violarían la ley. No se prohíbe la descripción de servicios o comodidades como “se ofrecen comidas kosher” o “complejo de apartamentos con capilla”. Si el nombre o la estructura de la propiedad parecen tener un sesgo hacia una religión determinada, como edificios con una cruz grande y visible o nombres como “Hogar católico Roselawn”, la propiedad puede cumplir con la Ley de Vivienda Justa al incluir una exención de responsabilidad (como la declaración “Este hogar no discrimina por motivos de raza, color, religión, origen nacional, sexo, discapacidad o estado familiar”).

• sexo o género (incluida la orientación sexual y la identidad de género): Los anuncios de espacios habitables separados (no compartidos) no pueden mostrar preferencia hacia un sexo o género específico, pero los términos descriptivos de vivienda comúnmente utilizados que hacen referencia al género son aceptables, como "suite para suegra" o "apartamento de soltero". 

• Invalidez: No puede excluir explícitamente a las personas con discapacidades en su anuncio, pero puede describir las características de la propiedad. No puede decir "no se admiten sillas de ruedas", pero sí puede mencionar "excelentes senderos para correr" o "rampa para sillas de ruedas".

• Estado familiar: A menos que su propiedad sea una excepción (como comunidades para personas de 65 años o más), no puede indicar una preferencia con respecto a la cantidad de niños permitidos o sus edades. Aún puede usar términos descriptivos para el diseño y el vecindario, como "dos habitaciones", "no se permiten bicicletas" o "calles tranquilas". 

También debes evitar usar imágenes que parezcan preferenciales hacia cierta raza, religión o género en campañas publicitarias, como por ejemplo contratar únicamente modelos blancos en una zona con diferentes demografías raciales.

Si una gran parte de sus ingresos depende del alquiler o la venta de propiedades, puede ser una buena idea inscribirse en un curso de cumplimiento de la Ley de Vivienda Justa. Los propietarios o agentes inmobiliarios profesionales pueden beneficiarse de la capacitación y la certificación que reciben al haber aprobado un curso patrocinado o aprobado por el HUD.

Haga clic aquí para obtener más información sobre los proveedores de capacitación en Vivienda Justa.

Es posible que tengamos prejuicios personales sin darnos cuenta ni reconocerlos, y estos prejuicios pueden afectar nuestras prácticas comerciales.

Pregúntate a ti mismo:

• ¿Estoy imaginando o esperando un determinado grupo demográfico de inquilino o comprador?
• ¿Me molestaría si un inquilino o comprador no hablara mi idioma?
• ¿Tengo ideas preconcebidas sobre cómo debería “verse” este barrio?
• ¿Espero que ciertas razas, religiones o dinámicas familiares sean menos responsables o confiables?
• ¿Estoy esperando vender o alquilar a alguien que me recuerde a mí?
• ¿Estoy dispuesto a realizar ajustes y adaptaciones para un inquilino discapacitado?
• ¿Mis negociaciones e interacciones son exactamente las mismas independientemente del género de la persona?
• ¿He examinado cuidadosamente mis anuncios y mi comportamiento para eliminar cualquier sesgo?

A continuación se presentan algunos ejemplos de discriminación en materia de vivienda:

La discriminación no siempre es obvia – Ejemplo n.° 1:

John, un hombre negro, habla por teléfono con un posible propietario sobre el alquiler de un apartamento. Por teléfono, el propietario parece estar ansioso por alquilarle a John, pero cuando John se reúne con el propietario en persona para completar una solicitud, la actitud del propietario es completamente diferente. Unos días después, John recibe una carta que dice que su solicitud fue rechazada debido a una referencia negativa de su actual propietario. John se sorprende porque nunca tuvo problemas con su casera, y su casera jura que nunca la contactaron para pedirle una referencia. John sospecha que la verdadera razón por la que le negaron el apartamento fue porque es negro, por lo que John presenta una queja ante el HUD. El HUD investiga y resulta que John tiene razón: los archivos del propietario muestran un patrón de discriminación por motivos de raza y color.

La discriminación no siempre es obvia – Ejemplo n.° 2:

Jane es una mujer musulmana que usa un hijab. Jane entra en la oficina de alquiler de un gran edificio de apartamentos porque vio un cartel en la ventana del edificio que anunciaba varias unidades disponibles. Jane se presenta al oficial de alquiler, quien inmediatamente le dice que no hay unidades disponibles. Jane pide que la incluyan en la lista de espera, pero nunca recibe una llamada. Jane presenta una queja ante el HUD porque sospecha que el oficial de alquiler no quiere alquilarle una vivienda porque es musulmana. El HUD investiga y resulta que Jane tiene razón: otros empleados del edificio le dan a HUD información que corrobora la denuncia de Jane sobre discriminación religiosa.