Las familias que participan en el Programa de vales de elección de vivienda utilice vales emitidos por las Autoridades de Vivienda (HA) locales para alquilar apartamentos o casas de propiedad privada a propietarios aprobados por la HA. Las familias firman contratos de arrendamiento con los propietarios, tal como lo harían en una vivienda privada, y la HA paga una parte del alquiler de la familia.
El gobierno ayuda a pagar la vivienda en circunstancias específicas. Esto se llama “vivienda subsidiada” y hay varios tipos diferentes de programas disponibles. Los programas de vivienda subsidiada más comunes son: Vivienda pública, Vale de elección de vivienda, Sección 8 basada en proyectos, Sección 202 y Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos.
Cada año, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) establece límites de ingresos familiares que determinan su elegibilidad para recibir asistencia financiera. Los derechos y obligaciones que tengas como inquilino dependerán del programa de vivienda subsidiada. Si no está seguro de qué programa de vivienda subsidiada se aplica a usted, verifique su contrato de arrendamiento, comuníquese con su arrendador, la Autoridad de Vivienda local, la Corporación Financiera de Vivienda de Florida o la línea de ayuda de CLS al 800-405-1417.
¿Cuáles son tus derechos?
- Ha participado en el uso de drogas ilegales;
- Ha participado en actividades delictivas o abuso de alcohol que amenazan la salud y seguridad de los residentes;
- Ha sido desalojado por violaciones graves del contrato de arrendamiento;
- Ha sido desalojado de una vivienda con asistencia federal en los últimos 5 años;
- Su asistencia ha sido cancelada previamente por una HA; o
- Actualmente usted debe alquiler u otras cantidades a una HA.
- Ingresos netos de un negocio si trabaja por cuenta propia;
- Ingresos netos de bienes inmuebles o bienes muebles: alquiler, intereses, dividendos o ganancias de capital (ganancias);
- Pagos periódicos que recibe del Seguro Social, anualidades, pólizas de seguro, fondos de jubilación, pensiones, beneficios por incapacidad o muerte y otros tipos similares de ingresos periódicos;
- Compensación por desempleo e incapacidad, compensación laboral e indemnización por despido (ingresos de un empleador donde ya no trabaja;
- Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (TANF);
- Pensión alimenticia y manutención de los hijos; y
- Donaciones y obsequios regulares en efectivo.
- $480 por cada dependiente;
- $400 para cualquier familiar anciano o discapacitado;
- Una deducción por gastos de cuidado de niños necesarios para permitir que un miembro de la familia vaya al trabajo o a la escuela;
- Gastos médicos no reembolsados de cualquier familiar anciano o discapacitado, si el monto es superior al 3% del ingreso anual de la familia;
- Gastos de cuidado infantil necesarios para que un miembro de la familia pueda ir al trabajo o a la escuela.
- Falta de pago del alquiler u otras cantidades que se suponía que debía pagar;
- Condena penal por vender o fabricar drogas en las instalaciones de cualquier propiedad de vivienda con asistencia federal;
- Participar en actividades delictivas relacionadas con las drogas dentro o fuera de las instalaciones;
- Participar en actividades delictivas que amenacen la salud y seguridad de otros residentes o personal;
- Usar drogas ilegales o abusar del alcohol;
- Personas que viven con usted y que no figuran en su bono;
- Mentir o cometer fraude durante el proceso de solicitud o recertificación;
- No notificar con prontitud a la HA sobre los cambios en el tamaño o los ingresos de su familia; y
- No completar la recertificación a tiempo.
Tiene derecho a recibir una notificación por escrito sobre cualquier decisión adversa tomada en su contra por la HA o el propietario.
Tiene derecho a solicitar una audiencia informal de quejas para disputar cualquier decisión adversa tomada por la HA en su contra.
Tiene derecho a revisar cualquier evidencia que la HA planee usar en su contra en una audiencia informal de quejas.
Tiene derecho a copiar documentos en su archivo HA pagando una pequeña tarifa.
Tiene derecho a ser representado por un abogado en una audiencia informal de quejas o en una audiencia de desalojo.
Tiene derecho a testificar, presentar pruebas y hacer preguntas a cualquier testigo durante una audiencia informal de quejas o de desalojo.
Tiene derecho a recibir una decisión final por escrito de la audiencia informal de queja.
Tiene derecho a quejarse ante la HA, el propietario, las autoridades locales de cumplimiento del código o el HUD sobre las condiciones de su unidad.
Debido al número limitado de vales disponibles, las familias elegibles a menudo se colocan en una lista de espera. Las HA locales han establecido políticas para abrir, cerrar, seleccionar y eliminar familias de las listas de espera. Esas políticas no pueden discriminar por motivos de color, discapacidad, situación familiar, origen nacional, raza, religión o sexo.
Generalmente, las HA publican listas de espera en línea, en sus oficinas o en los periódicos locales.
Las familias a las que se les niega la admisión al Programa de vales para la elección de vivienda deben recibir una notificación por escrito de la Autoridad de Viviendas en la que se explique el motivo de la denegación. Si cree que se le negó la admisión de manera injusta, puede presentar una solicitud por escrito para una audiencia informal de quejas.
La HA puede negarle la admisión por uno o más de los siguientes motivos:
Debido a que las reglas de admisión para el Programa de Vales de Elección de Vivienda no son uniformes dentro de un estado, condado o ciudad, las HA locales deben adoptar un acuerdo escrito. Plan Administrativo, estableciendo reglas para su programa, de acuerdo con las regulaciones de HUD. El Plan Administrativo debe estar disponible al público.
Las familias pagan su parte del alquiler mensual directamente al propietario y la HA paga el resto. La porción del alquiler de una familia es el 30% de su ingreso mensual ajustado (que se explica a continuación), menos cualquier asignación por servicios públicos.
HUD determina los subsidios para servicios públicos cada año para ayudarlo a pagar el costo de los servicios públicos no incluidos en su alquiler.
Las asignaciones de servicios públicos se basan en las tarifas actuales y en los estudios de consumo promedio, no en el consumo real de su familia.
La HA determina su ingreso mensual ajustado restando las deducciones permitidas de su ingreso bruto anual y luego dividiendo esa cantidad por 12.
La ingreso bruto anual Incluye sueldos de trabajo, salarios, pago de horas extras, comisiones, honorarios, propinas, bonificaciones y pagos que recibe por servicios personales. También incluye:
Obligatorio deducciones se enumeran a continuación. Las HA locales pueden adoptar deducciones adicionales. En caso afirmativo, serán publicados en el Plan Administrativo.
Para obtener información adicional sobre las opciones de vivienda locales y los límites de ingresos más actualizados, visite la página de HUD en Florida: https://www.hud.gov/states/florida
Cada año, la HA completará una recertificación anual para determinar si su familia aún es elegible para participar en el programa. Durante la recertificación, debe proporcionar todos los documentos de ingresos solicitados por la HA. Su familia o la HA también pueden solicitar una recertificación provisional cuando haya un aumento o disminución en los ingresos de su familia.
Estos cambios de ingresos pueden afectar el monto del alquiler que paga o el tamaño de la unidad para el que es elegible. Si los ingresos de su familia aumentan lo suficiente como para permitirse una vivienda en el mercado privado, la HA puede decidir que usted ya no es elegible para el programa.
Los propietarios no pueden rescindir el vale de su familia, sólo el HA. Sin embargo, la HA debe tener una buena causa para cancelar el vale de una familia.
Los avisos de terminación deben realizarse por escrito, describir específicamente la supuesta violación e informarle de su derecho a solicitar una audiencia informal de queja.
Ejemplos comunes de “buena causa” incluyen:
La HA no puede rescindir su contrato de arrendamiento, sólo el propietario. Si su contrato de arrendamiento no ha vencido, el propietario debe tener una buena causa para rescindirlo.
Algunos ejemplos comunes de “causa justificada” incluyen la falta de pago del alquiler o infracciones graves o reiteradas del contrato de alquiler. Tenga en cuenta que la causa justificada solo es necesaria para rescindir el contrato de alquiler: el propietario puede optar por no renovar el contrato de alquiler una vez que venza sin proporcionar una causa justificada.
Los avisos de rescisión deben realizarse por escrito y describir específicamente la supuesta infracción.
Dependiendo de la infracción, las familias obtendrán 7 a día 30 para corregir el problema. Sin embargo, la ley estatal o federal puede no permitir ninguna oportunidad de corregirlo.
¿Qué es lo que hay que hacer?
Revise cuidadosamente su contrato de arrendamiento, el procedimiento de quejas y cualquier notificación que reciba de la HA o del propietario.
Solicite copias de cualquier evidencia que la HA planee usar en su contra en una audiencia informal de quejas.
Si recibió una notificación de despido de su arrendador y no se va antes de la fecha indicada en la notificación, el arrendador deberá presentar una demanda de desalojo para expulsarlo de la unidad. La citación y demanda de desalojo pueden serle entregadas personalmente o publicadas en su puerta por el alguacil o un notificador certificado. Esto se denomina "notificación judicial". Si la citación y demanda de desalojo se publican en su puerta, el secretario también deberá enviarle una copia por correo.
Debe escribir y presentar una respuesta ante el tribunal. en 5 días hábiles de recibir la Citación y la Demanda. Si no presenta su Contestación ante el tribunal a tiempo, el arrendador podría obtener automáticamente el desalojo.
En su respuesta, admita o niegue cada párrafo de la demanda y plantee cualquier defensa.
El registro judicial es como una cuenta bancaria que el tribunal utiliza durante su caso de desalojo. Mientras su caso esté pendiente ante el tribunal, debe depositar el alquiler en el registro judicial cada mes a su vencimiento.
Si no está de acuerdo con el monto de alquiler que el arrendador afirma que debe, puede solicitar al tribunal que programe una audiencia para determinar el monto correcto. Debe adjuntar documentación de respaldo a su Moción para Determinar el Alquiler, como un comprobante de pago.
Si no deposita el alquiler en el registro del tribunal a tiempo o no le pide al tribunal que determine la cantidad correcta de alquiler que debe, su arrendador puede ganar automáticamente el desalojo.
En un caso de desalojo, su arrendador es el demandante y usted es el demandado. Plantear defensas en su respuesta puede evitar que lo desalojen. A continuación se muestra una lista de defensas comunes que pueden aplicarse a su situación.
La persona que presentó la demanda de desalojo (el Demandante) carece de legitimación activa. Esto significa que el demandante no tiene derecho a presentar la demanda ante el tribunal. Esta defensa se utiliza comúnmente si el propietario en realidad no es propietario de la propiedad.
El desalojo es discutible. Esto significa que el desalojo ya no es relevante porque usted ya se mudó.
Usted está reteniendo el alquiler después de haber proporcionado oportunamente un Aviso de 7 días. Su aviso de 7 días al propietario debe especificar las reparaciones necesarias y su intención de retener el alquiler si no se completan dentro de los 7 días. Visite nuestra Derechos de los inquilinos y desalojos sección para más información.
No recibió un aviso del propietario como lo exige la leyEsto significa que el propietario no le dio aviso por escrito de la violación antes de presentar un caso de desalojo ante el tribunal.
El aviso que recibió del propietario exige dinero que no se considera alquiler ni alquiler adicional en su contrato de arrendamiento.
El aviso es confuso o contiene instrucciones contradictorias.
El aviso no le brinda tiempo suficiente para corregir la infracción.
El aviso no proporciona suficiente información para que usted comprenda la infracción.
El propietario no mantiene la unidad después de que usted proporcionó oportunamente un Aviso de 7 días.
El arrendador participa en una conducta de represalia. Esto significa que el propietario aumenta su alquiler, disminuye los servicios que le brinda o presenta o amenaza con presentar un caso de desalojo en su contra, en respuesta a que usted ejercite sus derechos como inquilino.
Si su arrendador gana el desalojo, el alguacil le entregará un aviso de 24 horas para que abandone la unidad. Esto se llama "orden de posesión". Si no abandona la unidad dentro de las 24 horas, su arrendador puede cambiar las cerraduras y retirar sus pertenencias personales.
¿Qué considerar antes de actuar?
Asegúrese de presentar una solicitud por escrito para una audiencia informal de quejas antes de la fecha límite indicada en el aviso.
Esté preparado para presentar todas las pruebas (documentos, correos electrónicos, informes, testigos, etc.) que respalden su posición durante una audiencia informal de queja o de desalojo.
Notifique inmediatamente a la HA si necesita reprogramar la audiencia de queja informal debido a circunstancias imprevistas.
Tiene derecho a grabar la audiencia informal de quejas. Sin embargo, consulte al funcionario de la audiencia sobre la política de la HA de antemano.
Hoja informativa sobre los vales de elección de vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano: https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/about/fact_sheet
Para encontrar su agencia de vivienda pública local: https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/pha/contacts
Para obtener información adicional sobre opciones de vivienda locales y límites de ingresos, visite la página de HUD en Florida: https://www.hud.gov/states/florida