Las personas que solicitan un préstamo para comprar una casa en Florida suelen firmar un pagaré y una hipoteca. Un pagaré es un documento que contiene la promesa del prestatario de devolver el préstamo, así como las condiciones de devolución. La hipoteca crea un derecho de garantía sobre la propiedad. Es la hipoteca la que permite al prestamista recuperar la casa si el prestatario no realiza los pagos.
Si no paga una cuota mensual, la mayoría de los préstamos incluyen un período de gracia de 10 o 15 días, después del cual el prestador aplicará un recargo por mora. Una vez que se hayan atrasado suficientes pagos, el prestamista presentará una demanda de ejecución hipotecaria en el tribunal para recuperar la vivienda.
¿Cuáles son tus derechos?
Un aviso de incumplimiento se envía por correo, generalmente después de haber omitido 3 pagos. Puede impugnar el incumplimiento, pero debe hacerlo por escrito.
En este punto, usted puede restablecer la hipoteca pagando todos los montos vencidos.
Si tiene la posibilidad de reanudar los pagos, puede solicitar una modificación a su prestamista. No se garantiza una modificación, pero si se la ofrecen, puede reducir su tasa de interés, extender la cantidad de años restantes del préstamo o agregar los pagos atrasados y las tarifas al final del préstamo. La modificación ofrecida se basa en las propias políticas de su prestamista y el tribunal no puede forzar la modificación.
Si su casa tiene valor líquido (la casa vale más que el monto que aún debe pagar por la hipoteca), puede intentar venderla y quedarse con las ganancias después de pagar la hipoteca y otros cargos. Mientras intenta vender la propiedad, debe continuar defendiéndose de la demanda de ejecución hipotecaria para tener tiempo suficiente para completar la venta.
Si no hay valor líquido en su casa y no puede recibir una modificación, puede solicitar “Dinero por llaves”. Se trata de un acuerdo entre usted y el prestamista, en el que este acepta darle una cierta cantidad de dinero a cambio de que usted acepte mudarse en un día específico y dejar la casa “limpia”. El pago de efectivo por llaves no es un derecho y el prestamista no tiene la obligación de otorgarlo. Pero si se encuentra en esta situación, siempre debe solicitarlo.
Se trata de un acuerdo entre usted y el prestamista en el que usted acepta cederle la propiedad sin necesidad de iniciar una demanda de ejecución hipotecaria. Esto se suele utilizar en relación con el programa Cash for Keys.
Durante una bancarrota del Capítulo 13, usted establecerá un plan de pago para saldar sus deudas. El monto vencido de su hipoteca puede incluirse en este plan de pago, lo que le dará tiempo para ponerse al día. Sin embargo, para utilizar esta opción, debe poder afrontar los pagos requeridos. Por favor visite nuestra página de Quiebras para obtener más información sobre cómo podría ayudarle a prevenir la ejecución hipotecaria.
¿Qué es lo que hay que hacer?
Revise cuidadosamente todos los documentos de su hipoteca y préstamo y cualquier notificación que reciba del administrador y/o prestamista. Estos documentos explican sus derechos y responsabilidades como prestatario. Si necesita ayuda para comprender los documentos del préstamo, contáctenos para ver si podemos ayudarlo.
No ignore los avisos que reciba. Los avisos que reciba antes de la ejecución hipotecaria le indicarán cómo gestionar los pagos atrasados, como solicitar una modificación.
Comuníquese con el prestamista lo antes posible. Cuanto más espere para resolver los pagos atrasados, más difícil será ponerse al día porque el prestamista seguirá agregando tarifas e intereses a la deuda.
Determine el valor de la vivienda. Para vender la vivienda, debe saber su valor y el monto pendiente de pago de la hipoteca. Debe comenzar este proceso con anticipación. Si se llega a un acuerdo, siempre puede retirar la casa del mercado, pero si espera demasiado, puede perder la oportunidad de vender la propiedad.
Se presenta una demanda de ejecución hipotecaria si no se llega a un acuerdo después de la Notificación de incumplimiento. La citación y la demanda pueden ser entregadas personalmente por el alguacil o un notificador certificado. Esto se denomina "notificación del proceso".
Debe escribir y presentar una respuesta ante el tribunal, en un plazo de 20 días de recibir la citación y la demanda. Si no presenta una respuesta ante el tribunal a tiempo, el prestamista puede ganar automáticamente la demanda.
En su respuesta, admita o niegue cada párrafo de la denuncia y plantee sus posibles defensas.
Durante el proceso judicial, puede intentar llegar a un acuerdo en el caso mediante una mediación. También puede solicitar al prestamista que le entregue determinados documentos o que responda a preguntas sobre el préstamo. Esto se denomina “descubrimiento”.
Si el prestamista gana la ejecución hipotecaria, se fijará una fecha de venta. Después de que se realice la venta, usted deberá abandonar la vivienda.
¿Qué considerar antes de actuar?
En el caso de una hipoteca, su garantía es la casa y la propiedad que usted posee gracias al préstamo/hipoteca.
Después de vender su garantía para ayudar a pagar su préstamo, cualquier monto que aún deba se denomina deficiencia.
Incluso después de una ejecución hipotecaria, el prestamista puede demandarlo en el tribunal para obtener una sentencia en su contra, lo que se denomina sentencia por deficiencia. Si esto le sucede, tendrá que pagarle al prestamista incluso después de que la vivienda ya no esté en su posesión.
Prepárese para mudarse. Si bien existen varias opciones para enfrentar una ejecución hipotecaria, no están garantizadas. Por lo tanto, si ninguna de las opciones resuelve los pagos atrasados, eventualmente tendrá que mudarse. Lamentablemente, los asuntos personales, como dificultades financieras, discapacidad, embarazo o tener hijos menores, no evitarán una ejecución hipotecaria.