La Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) Programa Fue diseñado para alentar a los inversores privados a desarrollar viviendas asequibles a través de Nueva construcción, compra y renovación de viviendas de alquiler asequibles para familias de bajos ingresos. El programa ofrece créditos fiscales a Propietarios, inversores y promotores — permitiéndoles pagar menos dinero en impuestos al gobierno federal. Debido a que el Programa LIHTC está regulado por el Servicio de Impuestos Internos (IRS), no funciona como otros programas federales de vivienda. Los desarrolladores reciben créditos del IRS. El alquiler se basa en el ingreso medio promedio y no en el ingreso individual. Dado que el alquiler se basa en el ingreso medio promedio (generalmente un 30 %), un inquilino puede terminar pagando más del 30 % de su ingreso ajustado. La recertificación anual la realiza un propietario de LIHTC.
¿Cuáles son tus derechos?
Usted tiene derecho a recibir notificación por escrito de cualquier decisión adversa tomada en su contra por el propietario.
Usted tiene derecho a ser representado por un abogado en una audiencia de desalojo.
Usted tiene derecho a testificar, presentar pruebas y hacer preguntas a cualquier testigo durante una audiencia de desalojo.
Tiene derecho a presentar una queja ante el propietario, la autoridad de cumplimiento del código local o HUD sobre las condiciones de su unidad.
Debido a la cantidad limitada de unidades LIHTC disponibles, las familias que reúnen los requisitos suelen quedar en una lista de espera. Los propietarios han establecido políticas para abrir, cerrar, seleccionar y eliminar familias de las listas de espera. Esas políticas no pueden discriminar por motivos de color, discapacidad, estado civil, origen nacional, raza, religión o sexo.
Generalmente, los propietarios publican listas de espera en línea y en sus oficinas.
Los propietarios tienen diferentes políticas de selección de inquilinos en función del historial crediticio, los desalojos previos y los antecedentes penales. Las políticas de selección de inquilinos deben estar por escrito, no ser discriminatorias y, además, vivienda justa.
Las familias a las que se les niegue la admisión debido a su historial crediticio deben recibir una notificación por escrito del propietario, explicando el motivo de la negación.
El alquiler máximo que se cobra por una unidad LIHTC se basa en el Ingreso medio del área (IAM) establecido por HUD cada año.
El alquiler no aumenta ni disminuye en función de la familia. ingreso bruto anualEl ingreso anual bruto de una familia solo se utiliza para determinar la elegibilidad para el programa y, a diferencia de otros programas federales de vivienda, las deducciones permitidas no son aplicado.
Los propietarios deben restar cualquier asignación de servicios públicos al calcular el alquiler de la familia.
Si el AMI aumenta antes de que venza su contrato de alquiler, su arrendador puede aumentar su alquiler, según lo estipulado en el contrato de alquiler. Sin embargo, si el AMI disminuye, el alquiler máximo que se le cobrará a su unidad no disminución.
HUD determina los subsidios para servicios públicos cada año para ayudarlo a pagar el costo de los servicios públicos no incluidos en su alquiler.
Las asignaciones de servicios públicos se basan en las tarifas actuales y en los estudios de consumo promedio, no en el consumo real de su familia.
Los propietarios deben tener una buena causa para rescindir el contrato de alquiler de su familia. Algunos ejemplos comunes de “buena causa” incluyen la falta de pago del alquiler o infracciones graves o reiteradas del contrato de alquiler.
Los avisos de rescisión deben realizarse por escrito y describir específicamente la supuesta infracción.
Según la infracción, las familias tendrán entre 7 y 30 días para corregir el problema. Sin embargo, es posible que la ley estatal o federal no permita ninguna oportunidad de corregirlo.
Al alquiler de una propiedad LIHTC usted podrá No Tiene derecho a solicitar una audiencia informal de quejas para impugnar una denegación de admisión o la rescisión del contrato de arrendamiento. La única oportunidad que tendrá para impugnar la rescisión del contrato de arrendamiento será mediante la acción de desalojo que el arrendador pueda interponer en su contra. Es importante que presente su Contestación al Desalojo.
¿Qué es lo que hay que hacer?
Revise cuidadosamente su contrato de arrendamiento, las reglas y regulaciones del apartamento y cualquier aviso que reciba del propietario.
Si recibió una notificación de despido de su arrendador y no se va antes de la fecha indicada en la notificación, el arrendador deberá presentar una demanda de desalojo para expulsarlo de la unidad. La citación y demanda de desalojo pueden serle entregadas personalmente o publicadas en su puerta por el alguacil o un notificador certificado. Esto se denomina "notificación judicial". Si la citación y demanda de desalojo se publican en su puerta, el secretario también deberá enviarle una copia por correo.
Debe escribir y presentar una respuesta ante el tribunal, en un plazo de 5 días de recibir la Citación y la Demanda. Si no presenta su Contestación ante el tribunal a tiempo, su arrendador podría obtener automáticamente el desalojo.
En su respuesta, admita o niegue cada párrafo de la denuncia y plantee cualquier defensa.
El “registro del tribunal” es como una cuenta bancaria que el tribunal utiliza durante su caso de desalojo. Mientras su caso esté pendiente ante el tribunal, debe depositar el alquiler en el registro del tribunal cada mes cuando venza.
Si no está de acuerdo con el monto de alquiler que el arrendador afirma que debe, puede solicitar al tribunal que programe una audiencia para determinar el monto correcto. Debe adjuntar documentación de respaldo a su Moción para Determinar el Alquiler, como un comprobante de pago.
Si no deposita el alquiler en el registro del tribunal a tiempo o no le pide al tribunal que determine la cantidad correcta de alquiler que debe, el propietario puede ganar automáticamente el desalojo.
En un caso de desalojo, su arrendador es el demandante y usted es el demandado. Plantear defensas en su respuesta puede evitar que lo desalojen. A continuación se muestra una lista de defensas comunes que pueden aplicarse a su situación.
La persona que presentó la demanda de desalojo (el Demandante) carece de legitimación activa. Esto significa que el demandante no tiene derecho a presentar la demanda ante el tribunal. Esta defensa se utiliza comúnmente si el propietario en realidad no es propietario de la propiedad.
El desalojo es discutible. Esto significa que el desalojo ya no es relevante porque usted ya se mudó.
Usted está reteniendo el alquiler después de haber proporcionado oportunamente un Aviso de 7 días. Su aviso de 7 días al propietario debe especificar las reparaciones necesarias y su intención de retener el alquiler si no se completan dentro de los 7 días. Visite nuestra Derechos de los inquilinos y desalojos sección para más información.
No recibió un aviso del propietario como lo exige la leyEsto significa que el propietario no le dio aviso por escrito de la violación antes de presentar un caso de desalojo ante el tribunal.
El aviso que recibió del propietario exige dinero que no se considera alquiler ni alquiler adicional en su contrato de arrendamiento.
El aviso es confuso o contiene instrucciones contradictorias.
El aviso no le brinda tiempo suficiente para corregir la infracción.
El aviso no proporciona suficiente información para que usted comprenda la infracción.
El propietario no mantiene la unidad después de que usted proporcionó oportunamente un Aviso de 7 días.
El arrendador participa en una conducta de represalia. Esto significa que el propietario aumenta su alquiler, disminuye los servicios que le brinda o presenta o amenaza con presentar un caso de desalojo en su contra, en respuesta a que usted ejercite sus derechos como inquilino.
Si su arrendador gana el desalojo, el alguacil le entregará un aviso de 24 horas para que abandone la unidad. Esto se llama "orden de posesión". Si no abandona la unidad dentro de las 24 horas, su arrendador puede cambiar las cerraduras y retirar sus pertenencias personales.
¿Qué considerar antes de actuar?
Esté preparado para presentar toda la evidencia (documentos, correos electrónicos, informes, testigos, etc.) que respalden su posición durante una audiencia de desalojo.
Para obtener información adicional sobre opciones de vivienda locales y límites de ingresos, visite la página de HUD en Florida: https://www.hud.gov/states/florida